פערים בתמהילים ומסלולים – יתרונות וחסרונות

סיפור בלקוח שרצה לחסוך ביועץ וניגש לבנק לקבל הצעה להלוואה לבניית בית פרטי

עלות הבית 1.2 מיליון ₪

משכנתא מבוקשת 840אלף ₪ מהווים כ- 70% מימון (גבוה)

ב- 2 בנקים קיבל סירוב או לא קיבל את מלוא גובה הסכום אותו רצה – דבר שהקשה יותר על העבודה בהמשך

התמהיל 1 שקיבל בבנק מספר 3 מהפקידה שהייתה סופר נחמדה ואדיבה ורצתה רק ל"טובת הלקוח"

• מסלול ריבית קבועה צמודה למדד בסכום של 336 אלף ₪ משך ל 30 שנה בריבית של 3.95
• מסלול משתנה כל 5 שנים צמודה למדד בסכום של 252 אלף ₪ ל- 30 שנה בריבית של 5.89
• מסלול פריים בסכום של 252 אלף ₪ ל- 30 שנה בריבית של פריים מינוס 0.7
• החזר חודשי 3,888 ₪

לאחר התייעצות והבנת הצריכים של הלקוח נבנה תמהיל עם שינויים ובנוסף טיפים והצגה נכונה של הנכס לבנק (מספר 4)

התמהיל מאושר

• מסלול ריבית קבועה לא צמודה למדד בסכום של 360 אלף ₪ משך ל 20 שנה בריבית של 4.2 אחוז
• מסלול משתנה כל 5 שנים צמודה למדד בסכום של 228 אלף ₪ ל- 25 שנה בריבית של 3אחוז
• מסלול פריים בסכום של 252 אלף ₪ ל- 25 שנה בריבית של פריים מינוס 0.5 אחוז
• החזר חודשי – 4,240 ₪

בהנחות זהות של מדדים

אינפלציה – (מדד) – מתבסס על תחזיות של בנק ישראל  – כ- 2.5 אחוז בשנה עם עלייה הדרגתית תוך 5 שנים

עליה זהה בריבית המשתנה

שינוי בריבית הפריים (עידכון חודשי של ריבית בנק ישראל)

החיסכון שהתקבל מעל ל- 500 אלף ₪ ! קיצור של משך הלוואה ב 5 שנים ומסלול אחד ב- 10 שנים!

שינויים ויתרונות

• שינוי ראשון והכי משמעותי החלפת מסלול מריבית קבועה צמודה למסלול לא צמוד
  • ביטול הצמדה למדד מחירים לצרכן
  • הקטנת מספר שנים,
  • הגדלת הסכום באותו מסלול
  • הקטנת הריבית במסלול – הריבית הקודמת 3.95% + מדד (המדד גבוה יותר מ 0.25% )
    הינה גבוהה יותר מ 4.2% ללא הצמדה
  • גורם ליציבות של ההלוואה והחזר חודשי קבוע וקצר יותר
• שינוי שני – שינוי עוגן במסלול המשתנה –
  (ריבית משתנה – כשמה כן היא משתנה כל תקופה בהתאם להצמדה לעוגן מסויים ריבית אג"ח (אגרות חוב) או מק"מ – ריבית בנק ישראל – עוגן אג"ח נחשב עוגן יותר סולידי ופחות תנודתי מאשר ריבית המק"מ.
  • הורדת המרווח מול העוגן החדש – ובחירה עוגן של יציב יותר פחות תנודתי – משמעותי במועד השינוי הריבית
  • הקטנת מספר השנים – חיסכון החזר הכולל
  • הקטנת הסכום – סיכון קטן יותר במסלול זה
  • סכום נמוך יותר בחשיפה קטנה יותר לשינויים
• שינוי שלישי במסלול הפריים
  • הקטנת מספר השנים
  • הקטנת המרווח על מנת להרוויח בריביות של המסלולים האחרים
• לסיכום חישוב כללי
  • הורדת החזר הלוואה כולל מ- 1,876,696 ₪ ל- 1,360,504 ₪ חיסכון של יותר מ- 500 אלף ₪ !!!
  • הורדת החזר יחס לשקל מ- 3 ₪ ל- 1.62 ₪
  • הורדת מספר השנים:
    מ 30 שנה בחלק העיקרי ל- 20 שנה והשאר 25 שנה – חיסכון של 10 שנה ו5 שנים בהתאמה!
  • יציבות למעלה מ- 40% מגובה הלוואה – ניתן היה יותר אך ההחזר החודשי היה מכביד על התנהלות המשפחה.
  • מרווח של ריבית המשתנה קטן יותר והעוגן אליו מחושב המסלול יציב יותר – שומר על יציבות ההלוואה.
  • הקטנת המרווח של מסלול הפריים אומנם פוגע במעט בהלוואה אך ההשפעה של זה נתנה אפשרות חיסכון במסלולים האחרים.

בבואנו לקחת משכנתא ישנם מספר טעויות שלווים עושים מחוסר ידיעה או מחשבה:

1. פקיד המשכנתאות של הבנק מייצג את האינטרס של הלווה – הבנק הינו עסק כלכלי לכל דבר – המוצר שהוא מוכר הינו הלוואה שעליה אנחנו משלמים בכל חודש, ניתן להשוואות את פקיד המשכנתאות למוכר בחנות רהיטים – המוצר שהינו הכי רווחי או הכי מתגמל עבורו הוא יפאר ויציג אותו כהכי טוב \ נכון ללקוח
2. חייבים לקבל את הריבית הכי נמוכה – מיתוס שדובר עליו רבות הריבית במשכנתא אינה הדבר הכי חושב אלא
   התמהיל (מספר המסלולים שמרכיבים אותו) פריים, קבוע צמוד או לא צמוד , משתנה צמודה או לא , מט"ח וכו' התמהיל חייב להיות מותאם לצרכים של הלווה – בפרעון מוקדם, יציבות ללא תנודות, שונא או אוהב סיכון, תוכניות עתידיות של כספים ועוד
3. החזר חודשי נמוך ככל הניתן – ברוב המקרים תוספת קטנה להחזר החודשי חוסכת עשרות אלפי שקלים בהחזר הכולל של הלוואה, התעקשות מיותרת להחזר נמוך ככל הניתן גורמת להפסדים גדולים מצד הלווה ומגדילה את רווחי הבנק
4. ביטוח משכנתא עושים בבנק – הלווים בתמימות או מעצלנות עורכים את הביטוח דרך הבנק על מנת לקצר את הזמן לחסוך הרמת טלפונים לסקר שוק – ניתן ואף רצוי לחסוך בביטוח חיים ונכס שכן אין הבדלים בשירות שהם נותנים ולא משנה מטעם מי אתם מבוטחים.
5. נפרוס את התשלומים להכי הרבה זמן וכך לא נרגיש את המשכנתא – זמן שווה כסף וככל שלקחנו את הלוואה למשך ארוך יותר אנחנו נשלם יותר בהחזר הכולל של ההלוואה לדוג' – אם לקחנו 100 אלף ל 15 שנה בריבית ממוצעת נחזיר כ 1.3 שקל על כל שקל שלקחנו ובמידה שנשנה ל 30 שנה נחזיר קרוב 1.6 ₪ על כל שקל שלקחנו – הבדל עצום כ – 25% .