שיטת המשכנתא הנהוגה בישראל (עפ"י רוב) מתחלקת למסלולים ולתקופות שונות. כבני אדם מן השורה, לא תמיד אנו מבינים את המשמעות של כל אחד ממסלולי הריבית ולא יודעים איך לבחור את אורך חיי המשכנתא ומדוע מסלול אחד עדיף על משנהו, עבורנו.
כיועץ משכנתא פרטי ומומחה למימון בנייה עצמית חשוב לי שתדעו כי 

שבנקים למשכנתאות קונים את הכסף אותו הם מוכרים לנו כמשכנתא מבנק ישראל או מגופים מוסדיים
כדוגמת: חברות ביטוח (כספי הפנסיה של כולנו), בנקים אחרים ומוסדות פיננסיים נוספים.

הכסף הנ"ל נקנה במחיר X ונמכר ללקוחות במחיר X + תוספות (עלויות תפעול ורווח).

דבר נוסף ידוע וברור לכולנו הוא שעבוד הנכס לבנק תמורת המשכנתא. כלומר: הבנק לא גובה עמלת סיכון אלא מבטיח לעצמו את הנכס כבטוחה על המשכנתא. מקדם הסיכון יהיה שונה מלקוח ללקוח ומעסקה לעסקה, יילקח בחשבון ויגולם בריביות.

מכאן אנו למדים שאמנם אין אפשרות להתווכח על שעבוד הנכס, אך רצוי וכדאי ללמוד להתמקח על המרווח העיסקי.

בבואנו להיפגש עם היועץ בבנק זה או אחר, ברוב המקרים נדע מה גובה המשכנתא אותה נבקש ומהו סך ההחזר החודשי אותו נוכל לשלם לאורך חיי ההלוואה.

בדרך כלל נשאל את הבנקאי על המסלול הפופולארי – "מה כולם לוקחים?", כי אם זה טוב לכולם, זה בטוח טוב גם לנו. האמנם?!?

לבטח נתקלתם במשפט: "יש לי את המסלול עם הריבית הזולה שאפילו ירדה בשנתיים האחרונות וצפויה עוד לרדת- כולם לוקחים אותו ויש לי את המסלול עם הריבית היקרה והקבועה. מה אתם בוחרים"?

מה??? יש מסלול עם ריבית זולה? ועוד יורדת? וכולם לוקחים אותו? כבר שנתיים? איפה אנחנו בכל החגיגה הזו?

חשוב לציין לפני ההסברים – הבנק הוא חברה כלכלית ומטרתה אחת: מקסימום רווח לבעלי המניות!!!

בבואנו לתכנן משכנתא יש להתמקד במה שחשוב ונכון לנו ולשאול את עצמנו את כל השאלות הנכונות:

לאיזו תקופה ישמש אותנו הנכס? מה צפויות להיות ההכנסות וההוצאות  שלנו לאורך חיי המשכנתא? האם ישנן הכנסות עתידיות עליהן נוכל לבנות בהווה (ירושה, קרן השתלמות…)? מה יקרה להחזר החודשי בעוד 5 שנים? בעוד 10 שנים? בעוד 20 שנה? (אל תסמכו על "אלוהים גדול" בעוד 10-15 שנים, כי יהיה אז עסוק מאוד ואתם? כמה תחזירו באמת עד אז? נסו לבקש מהבנקאי לוח סילוקין של החזרי המשכנתא ומה יהיה גובה ההחזר בעוד 15 שנים – נראה אתכם מקבלים). הבנקאי יהיה מעוניין לחסוך מעיניכם את ההחזר העתידי רחוק השנים, הוא יודע שההחזר עשוי לקפוץ פי 1.5, פי שניים או פי שלושה (לא בטוח שגם ידע לחשב אותו).

כמה מאתנו שכבר לקחו משכנתא, שמים לב שההחזר החודשי אמנם יורד קצת בשנתיים האחרונות אבל הקרן כמעט לא זזה? אנחנו משלמים כל חודש כמה אלפים טובים ובחלוף 3-4-5 שנים כמעט ולא ירדה הקרן (סך ההלוואה)!!

אההה, בטח. "קודם משלמים לבנק את הריבית ורק אחר כך את הקרן".
יש לזה שם: שיטת החזר: שפיצר! על שפיצר אני ארחיב בפעם הבאה, אבל בינתיים שבו בנחת, נסו לשאול את עצמיכם ואת הסביבה שלכם את השאלות הנכונות, נסו להעריך את גובה ההחזר החודשי המבוקש ובואו להתייעץ כי הייעוץ שווה המון ובעיקר שתוכלו לחיות בחופש עם המשכנתא שלכם

סרטון קצר על ההבדלים

שי בן משה יועץ משכנתא ומומחה למימון בנייה עצמית בצפון