פערים בתמהילים ומסלולים – יתרונות וחסרונות
סיפור בלקוח שרצה לחסוך ביועץ וניגש לבנק לקבל הצעה להלוואה לבניית בית פרטי
עלות הבית 1.2 מיליון ₪
משכנתא מבוקשת 840 אלף ₪ מהווים כ- 70% מימון (גבוה)
ב- 2 בנקים קיבל סירוב או לא קיבל את מלוא גובה הסכום אותו רצה – דבר שהקשה יותר על העבודה בהמשך
התמהיל 1 שקיבל בבנק מספר 3 מהפקידה שהייתה סופר נחמדה ואדיבה ורצתה רק ל"טובת הלקוח"
- מסלול ריבית קבועה צמודה למדד בסכום של 336 אלף ₪ משך ל 30 שנה בריבית של 3.95
- מסלול משתנה כל 5 שנים צמודה למדד בסכום של 252 אלף ₪ ל- 30 שנה בריבית של 5.89
- מסלול פריים בסכום של 252 אלף ₪ ל- 30 שנה בריבית של פריים מינוס 0.7
- החזר חודשי 3,888 ₪
לאחר התייעצות והבנת הצריכים של הלקוח נבנה תמהיל עם שינויים ובנוסף טיפים והצגה נכונה של הנכס לבנק (מספר 4)
התמהיל מאושר
- מסלול ריבית קבועה לא צמודה למדד בסכום של 360 אלף ₪ משך ל 20 שנה בריבית של 4.2 אחוז
- מסלול משתנה כל 5 שנים צמודה למדד בסכום של 228 אלף ₪ ל- 25 שנה בריבית של 3אחוז
- מסלול פריים בסכום של 252 אלף ₪ ל- 25 שנה בריבית של פריים מינוס 0.5 אחוז
- החזר חודשי – 4,240 ₪
בהנחות זהות של מדדים
אינפלציה – (מדד) – מתבסס על תחזיות של בנק ישראל – כ- 2.5 אחוז בשנה עם עלייה הדרגתית תוך 5 שנים
עליה זהה בריבית המשתנה
שינוי בריבית הפריים (עידכון חודשי של ריבית בנק ישראל)
החיסכון שהתקבל מעל ל- 500 אלף ₪ ! קיצור של משך הלוואה ב 5 שנים ומסלול אחד ב- 10 שנים!
שינויים ויתרונות
- שינוי ראשון והכי משמעותי החלפת מסלול מריבית קבועה צמודה למסלול לא צמוד
- ביטול הצמדה למדד מחירים לצרכן
- הקטנת מספר שנים,
- הגדלת הסכום באותו מסלול
- הקטנת הריבית במסלול – הריבית הקודמת 3.95% + מדד (המדד גבוה יותר מ 0.25% )
הינה גבוהה יותר מ 4.2% ללא הצמדה - גורם ליציבות של ההלוואה והחזר חודשי קבוע וקצר יותר
- שינוי שני – שינוי עוגן במסלול המשתנה –
(ריבית משתנה – כשמה כן היא משתנה כל תקופה בהתאם להצמדה לעוגן מסויים ריבית אג"ח (אגרות חוב) או מק"מ – ריבית בנק ישראל – עוגן אג"ח נחשב עוגן יותר סולידי ופחות תנודתי מאשר ריבית המק"מ.- הורדת המרווח מול העוגן החדש – ובחירה עוגן של יציב יותר פחות תנודתי – משמעותי במועד השינוי הריבית
- הקטנת מספר השנים – חיסכון החזר הכולל
- הקטנת הסכום – סיכון קטן יותר במסלול זה
- סכום נמוך יותר בחשיפה קטנה יותר לשינויים
- שינוי שלישי במסלול הפריים
- הקטנת מספר השנים
- הקטנת המרווח על מנת להרוויח בריביות של המסלולים האחרים
- לסיכום חישוב כללי
- הורדת החזר הלוואה כולל מ- 1,876,696 ₪ ל- 1,360,504 ₪ חיסכון של יותר מ- 500 אלף ₪ !!!
- הורדת החזר יחס לשקל מ- 3 ₪ ל- 1.62 ₪
- הורדת מספר השנים:
מ 30 שנה בחלק העיקרי ל- 20 שנה והשאר 25 שנה – חיסכון של 10 שנה ו5 שנים בהתאמה! - יציבות למעלה מ- 40% מגובה הלוואה – ניתן היה יותר אך ההחזר החודשי היה מכביד על התנהלות המשפחה.
- מרווח של ריבית המשתנה קטן יותר והעוגן אליו מחושב המסלול יציב יותר – שומר על יציבות ההלוואה.
- הקטנת המרווח של מסלול הפריים אומנם פוגע במעט בהלוואה אך ההשפעה של זה נתנה אפשרות חיסכון במסלולים האחרים.
בבואנו לקחת משכנתא ישנם מספר טעויות שלווים עושים מחוסר ידיעה או מחשבה:
- פקיד המשכנתאות של הבנק מייצג את האינטרס של הלווה – הבנק הינו עסק כלכלי לכל דבר – המוצר שהוא מוכר הינו הלוואה שעליה אנחנו משלמים בכל חודש, ניתן להשוואות את פקיד המשכנתאות למוכר בחנות רהיטים – המוצר שהינו הכי רווחי או הכי מתגמל עבורו הוא יפאר ויציג אותו כהכי טוב \ נכון ללקוח
- חייבים לקבל את הריבית הכי נמוכה – מיתוס שדובר עליו רבות הריבית במשכנתא אינה הדבר הכי חושב אלא
התמהיל (מספר המסלולים שמרכיבים אותו) פריים, קבוע צמוד או לא צמוד , משתנה צמודה או לא , מט"ח וכו' התמהיל חייב להיות מותאם לצרכים של הלווה – בפרעון מוקדם, יציבות ללא תנודות, שונא או אוהב סיכון, תוכניות עתידיות של כספים ועוד - החזר חודשי נמוך ככל הניתן – ברוב המקרים תוספת קטנה להחזר החודשי חוסכת עשרות אלפי שקלים בהחזר הכולל של הלוואה, התעקשות מיותרת להחזר נמוך ככל הניתן גורמת להפסדים גדולים מצד הלווה ומגדילה את רווחי הבנק
- ביטוח משכנתא עושים בבנק – הלווים בתמימות או מעצלנות עורכים את הביטוח דרך הבנק על מנת לקצר את הזמן לחסוך הרמת טלפונים לסקר שוק – ניתן ואף רצוי לחסוך בביטוח חיים ונכס שכן אין הבדלים בשירות שהם נותנים ולא משנה מטעם מי אתם מבוטחים.
- נפרוס את התשלומים להכי הרבה זמן וכך לא נרגיש את המשכנתא – זמן שווה כסף וככל שלקחנו את הלוואה למשך ארוך יותר אנחנו נשלם יותר בהחזר הכולל של ההלוואה לדוג' – אם לקחנו 100 אלף ל 15 שנה בריבית ממוצעת נחזיר כ 1.3 שקל על כל שקל שלקחנו ובמידה שנשנה ל 30 שנה נחזיר קרוב 1.6 ₪ על כל שקל שלקחנו – הבדל עצום כ – 25% .
תמיד לרשותכם לייעוץ והכוונה
i-משכנתא – שי בן משה
050-6546204
