משכנתא בקיבוץ – משכנתא למימון בנייה או רכישה בקיבוץ – שי בן משה יועץ משכנתא

משכנתא בקיבוץ? יש חיה כזו ?
בשעה טובה אתם מתכננים לרכוש נכס בקיבוץ,  או לבנות על מגרש בקיבוץ

אבל יש כאן בעיה – איך אפשר לשעבד את המגרש או הבית – הקרקע לא שלכם היא רשומה על שם הקיבוץ ☹

אז איך מממנים את כל הטוב הזה?
כלומר את רכישת הנכס או בניית הבית שחלמנו עליו – הרי הקרקע לא של המוכרים – היא של הקיבוץ! איך אפשר לממן את זה?
אי אפשר לשעבד ולכתוב התחייבות משכנתא

בוא נעשה סדר –  ומה זה בכלל קיבוץ:

קיבוץ – קיבוץ הוא צורת התיישבות שיתופית ייחודית לציונות, ליישוב ולמדינת ישראל, המבוססת על שאיפת הציונות להתיישבות מחודשת בארץ ישראל ועל ערכים סוציאליסטיים – שוויון בין בני האדם ושיתוף כלכלי ורעיוני. הקיבוץ הוא בדרך כלל יישוב קטן המונה מספר מאות תושבים, ופרנסתו מחקלאות ומתעשייה.

הגדרה נוספת שמתאימה לקיבוץ המתחדש זה: "הקיבוץ הינו התאגדות חופשית של אנשים למטרות התיישבות, קליטה וחיי קהילה, המקיימת ערבות הדדית בין חבריה, והדוגלת בקיום חברה, אשר בבסיסה שיתוף בתחומי הכלכלה והעסקים, הצריכה, הרווחה, התרבות והחינוך, חברה המושתת על ערכי עבודה, סולידריות, דמוקרטיה ושוויון." – מתוך ויקיפדיה

באמצעות תקנון ומוסדות האגודה (וועד הנהלה ואסיפה כללית).

ישנם 4 סוגי קיבוצים עיקריים :

1. קיבוץ הישן הטוב – כולו שיתופי :
   כולם חברי קיבוץ וכולם מקבלים תקציב מהקיבוץ וחיים בשיתוף מלא – אין הבדלים בין חברים הקיבוץ למעט וותק לא ניתן לקבל מימון לרכישה או בנייה בקיבוץ כי פשוט אין אפשרות החברים לא מממנים את הרכישה או הבנייה הכל נעשה מכספי הקיבוץ …..

   – דוגמאות לקיבוצים מסוג הזה

   • קיבוץ משמר העמק

   • קיבוץ ברעם

   • קיבוץ יזרעאל

2. קיבוץ לאחר שיוך הקרקע בשיוך קינייני:

   • מדובר בשיוך במסגרתו חבר הקיבוץ רוכש את מלוא הזכויות בקרקע וחותם על הסכם חכירה ראשי מול רשות מקרקעי ישראל.

   • הקיבוץ נותר מחוץ למערכת היחסים הקניינית למעט המגבלה כי בעת מימוש הנעבר חייב להתקבל לחברות בקיבוץ.

   • החלטה 751 – החלטה היסטורית אשר אפשרה לקיבוץ שעבר הליכי הפרטה לבצע הפרדה בין השטחים החקלאיים לבין חלקת המגורים ע"י רכישת זכויות מאת רשות מקרקעי ישראל.
     שיעורי דמי ההיוון נעו בין 11% לחבר ותיק שצבר עד 40 שנות ותק ו-91% לחברים חדשים. "מועד קובע" משתנה מקיבוץ לקיבוץ.

   • סימן ד' לפרק משנה 8.4 – המועד הקובע על פי קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל הינו 27.3.2007,
     שיעור דמי ההיוון הינו בשיעור של 33% , אך קיימות הוראות לעניין מועדי התשלום (אבחנה בין חבר ותיק לבין חבר חדש).

   • היתרון עצום – כולל אפשרות הורשה לילדים, אפשרות מכירה ושיעבוד מלאים.

   • דוגמאות לקיבוצים שעברו את התהליך

     • קיבוץ אושה

     • קיבוץ רמת דוד 

3. קיבוץ לאחר שיוך בחלופת האגודה:

   • הקיבוץ רוכש את מלוא הזכויות בחלקת המגורים מרשות מקרקעי ישראל כחוכר ראשי וחברי הקיבוץ רוכשים את הזכויות מהקיבוץ במעמד של חוכרי משנה.

   • המועד הקובע הינו 27.3.2007 – שיעורי דמי ההיוון נגזרים ממעמד החבר, קרי חבר ותיק (בממוצע כ- 17%) או חבר חדש (כ- 33%).

   • רכישת זכויות המגורים על ידי הקיבוץ תתבצע בשלב אחד או עד שלשה שלבים.

   • החברים כולם נשארים בקהילה אחת גדולה – לא ניתן למכור בקלות את הנכס חייבים בקבלה לחברות ולעבור תהליכי קליטה מלאים.

דוגמאות לקיבוצים מסוג הזה

• קיבוץ רעים

• קיבוץ הסוללים

• קיבוץ נתיב הל"ה

4. קיבוץ בהסדר הביניים:

ששם זה החלק המעניין ושם גם נמצאת הבעיה הגדולה – סטאטוס הקיבוץ הינו שאסיפת החברים בקיבוץ קיבלה החלטה על יציאה לשיוך – לפי אחת מהחלופות: קינייני או אגודה שיתופית,
הנהלת הקיבוץ מתחילה להניע את המהלכים מול המנהל – רשות מקרקעי ישראל, תהליכים אילו עלולים להמשך לא מעט זמן אפילו עשר שנים (10) ואף יותר מכך,
אז ניתן לעשות בזמן הזה? איך מממנים את הרכישה בקיבוץ או בנייה ? – הכיצד משעבדים את הזכויות על מנת שלגוף הממן יהיה את בטוחה מספיק טובה ?

נתחיל מזה  שיש פתרון, אולי לא הכי טוב שיכול להיות, אבל נותן מענה בכמה שלבים

ראשית הפתרון לא אצל כל הבנקים רק אלו שהשכילו ועשו הסכם מול הקיבוץ – כי הקיבוץ חייב להיות בתהליך ויש לו משמעות,

תפקיד הקיבוץ :

1. הוא נותן את הסכמתו לתהליך – כבעלים על הקרקע

2. הקיבוץ נותן התחייבות לבנק לטובת רישום עתידי להתחייבות רישום משכנתא – בין אם זה חלופת האגודה או שיוך קינייני

3. במידה ויש החזרים של המשכנתא ויש צורך במימוש – הקיבוץ יאפשר לבנק לממש את הבטוחה ולמכור את הנכס לצד ג' ובלבד שהקיבוץ יקבל את הרוכשים העתידיים כחברי קיבוץ ( להיכנס לנעלים של הלווים המקוריים) .

כמה אחוז מימון ניתן לקבל ? כמו בכל עסקת נדל"ן אחרת – ברכישה  – גובה חוזה או שווי שמאות הנמוך מבינהם:

• נכס יחיד – עד 75 אחוז. – כולל הצהרת נכס יחיד

• נכס חלופי – עד 70% – ובתנאי שהרוכש או הבונה מצהיר כי הוא עתיד למכור את הנכס הראשון תוך שנתיים מהרכישה.

• נכס שני ומעלה – עד 50%

שווי הנכס – זהו החלק הכי חשוב כי ממנו נגזר האחוז מימון….

הבעיה הינה שהשומה שנערכת על ידי השמאי שמאושר על ידי הבנק – נקראת – שמאות מחוברים – כי הקרקע ששייכת לקיבוץ איננה מעורכת ולכן מעריכים את כל האלמנטים אשר מחוברים לקרקע ללא מרכיב הקרקע

תשתיות, עלות בנייה , קיר תומך, בריכת שחיה, שידרוגים מיוחדים וכו'….

בעסקת רכישת נכס מהיורשים או מחבר קיבוץ שעוזב :

בדרך כלל מחיר החוזה הינו גבוהה משמעותית ממחיר השמאות ( המוכר ממקסם את מחיר המכירה ומחשב בתוכו את הרווח שעתיד להיות על הקרקע)

ממה מורכבת השמאות:

• שווי התשתיות מעורך \ מחושב על פי הצהרת הקיבוץ לכמה הם השקיעו בכסף על התשתיות בקרקע עליו הנכס בנוי. ( ספויילר – בדרך כלל 50-200 אלף ₪)

• שווי המחוברים – הבטונים – בדרך כלל הנכס הוא ישן ולא גדול ( בית סוכנות, בית מעבר, מהבתים הראשונים ללא שיפוץ או הרחבה) – (כ 3000-5000 ₪ למטר תלוי בנייה ומבנה יכול להיות נמוך יותר…)

• לעיתים ניתן להתחשב בהון אגודה ( כלומר עלות התשלום לאגודה כדמי חברות ולשאר הדברים אבל לא תמיד מצליחים לאשר זאת)

• לדוגמה –

  • מחיר חוזה – 1.5 מיליון

  • שווי תשתיות – כ 110 אלף

  • שווי מחוברים – כ 350 אלף ( 100 מטר ישן)

    • סה"כ 460 אלף

    • נכס יחיד \ דירה יחידה – עד 75% מהווה – 345 אלף

    • נכס חלופי – עד 70% – מהווה 322 אלף

    • נכס שני – עד 50% – מהווה 230 אלף

  • כלומר יש להביא מהבית את השאר כהון עצמי \ או כמימון מנכס אחר – לנכס יחיד 1.15 מיליון  מהווה כ 77 אחוז מהעיסקה!!!!

בתהליך של בבנייה עצמית או מרוכזת- על ידי החברים החדשים

השמאות מורכבת

• שווי תשתיות – זהו בדרך כלל גובה התשתיות הושקעו בפיתוח השכונה החדשה או הרחבה לפי הקבלן תשתיות או חברת הכלכלית של המועצה – כ 300 אלף

• עלות הבנייה – מעורכת כבנייה חדשה לפי ההיתר והגרמושקה שאושרו בועדת הרישוי של המועצה (נכון להיום כ 7500 ₪ למטר ואף יותר )

• לדוגמה –

  • שווי תשתיות – כ 300 אלף

  • שווי מחוברים – בנייה של כ 160 מ"ר – 7500*160 = 1.2 מיליון

    • סה"כ שווי כ 1.5 מיליון

    • נכס יחיד \ דירה יחידה – עד 75% מהווה – 1.05 מיליון נכס חלופי – עד 70% – מהווה 900 אלף

    • נכס שני – עד 50% – מהווה 750 אלף

  • המימון בבנייה הוא גובהה יותר והכל תלוי בסטנדרט בנייה שאתם הולכים לבנות – זהו המימון שאתם צריכים להביא איתכם לעסקה

תזרים לרכישה או לבנייה מתי צריך להביא את הכסף מהבית

ברכישה :

תשלום מהון עצמי:

• איבחונים – כלכלי \ חברתי – עד 5000 ₪

• דמי חברות – 30-500 אלף תלוי קיבוץ ומהו גובה דמי הצטרפות

• הון לעסקה – לרכישה עצמה

מימון על ידי משכנתא :

• ככסף אחרון …… לאחר כל התשלומים

בבנייה עצמית \ או בהרחבה או מרוכזת

הון עצמי:

• איבחונים – כלכלי \ חברתי – עד 5000 ₪

• דמי חברות – 30-500 אלף תלוי קיבוץ ומהו גובה דמי הצטרפות

• תשתיות – כ 300 אלף

• ערבות למנהל אם יש ( להעמיד פיקדון שמשועבד לערבות) 0-200 אלף ₪

• תכנון והיתרים – כ 100 אלף

• אם יש מנהלת פרוייקט – תשלום תקורות

משכנתא :

אחרי ההיתר – וחלק מהבנקים דורשים שיהיה אישור על ביצוע יסודות ( קלונסאות)

ואם חשבתם שבזה מסתיים המימון – אז לא  – כאשר התהליך מול המנהל יסתיים יש צורך בלשלם על הקרקע שתעבור לבעלותכם – כ 33% מערך הקרקע לפי שווי שמאות של המנהל ביום שיהיה שיוך בפועל,

אבל אל דאגה – על זה ניתן לקבל מימון מלא מהבנק שמתווסף לגובה המימון שנילקח קודם – רק שצריך לבחון יכולת החזר …………. 😊

לסיכום:

רכישה או בנייה בקיבוץ דורשת תכנון מדוייק של התזרים והון העצמי שיש לכם , צרכים ורצונות של המשפחה – וכמה אתם מוכנים לשלם על זה כל חודש ( על המשכנתא)

הפערים בין החוזה לשמאות מאוד גדולים וחייבים לתכנן את זה נכון על מנת לא להגיע לפערים גדולים וצורך לממן את הפער בהלוואות קטנות עם החזרים גבוהים מידי שעלולים לגרור החזרים ..דבר שעלול לפגוע בדירוג האשראי שלכם

כמובן הגובה המימון שניתן לקנות מהבנק תלוי מאוד ביכולות הכלכליות של המשפחה וכמה היא מוכנה לשלם כל חודש על האשראי \ משכנתא שהיא רוכשת מהבנק, (למה רכישת כסף – זה כבר במאמר אחר……)

אז אם אתם בתכנוון או מחשבה לרכוש בקיבוץ

תכתבו לי ונתאם פגישת ייעוץ לנתח את היכולות הכלכליות שלכם, מהם אפשרויות מימון ואיך תכנסו לבית חלומתיכם בקיבוץ …….

תשלחו לי הודעה https://api.whatsapp.com/send?phone=972506546204
או מייל – [email protected]

שי בן משה  כבר הרבה יותר מיועץ משכנתא

#יועץמשכנתא #כברהרבהיותרמיועץ #קיבוץ #בנקים #הרחבה #משכנתא