מאמרים

כל מה שצריך לדעת על משכנתא לטובת בנייה עצמית

כל מה שצריך לדעת על משכנתא לטובת בנייה עצמית

מזל טוב אתם חושבים / מתכננים / הולכים לבנות את בית החלומות שלכם….
אבל שואלים מה עושים עכשיו? איך מתחילים?

השלב הראשון זה לנשום 😊
בניית בית זה פרויקט בפני עצמו שיש לו התחלה אמצע וסוף

לפני שנגשים למהלך חייבים לתת מחשבה על מספר אלמנטים וארחיב עליהם לכל נקודה ונקודה :

 

התקציב – החלק הכי גדול וחשוב (בכל זאת יועצי מימון (משכנתא) )

תכולה / איכות

השלב הראשון והחשוב ביותר  – התקציב:

כאמור התקציב שלנו מורכב  – מהון עצמי שלנו בתוספת של המימון שאותו נקנה מהבנק

  • כמה כסף אתם כמשפחה מוכנים להקצות לטובת הפרויקט?
    • נתחיל מההון העצמי שלכם, לגבי מימון נדבר בהמשך,
    • כמה הצלחתם לחסוך? בניירות ערך, קרנות השתלמות, קופות גמל , או סתם חיסכון בבנק – קחו דף ועט ותסכמו את כל המספרים – יש אפשרות להוציא את המידע מהר הכסף אם אתם לא סגורים איפה יש לכם כספים ( חפשו הר הכסף בגוגל – כנסו רק לאתר ממשלתי)
    • עכשיו תשבו יחד ותחליטו כמה מתוך ההון העצמי שלכם, אתם מוכנים להשקיע בפרויקט הזה שנקרא בית החלומות שלכם?
    • לא לשכוח שמעבר לבניית הבית יש עוד הוצאות בבית – כגון: ילדים ( איך שכחנו אותם אולי הם ישנים) , חופשות, אוכל ושאר פרמטרים שכל משפחה צריכה לעשות את סדרי העדיפויות שלה,
    • חשוב לזכור שכדאי ומומלץ לשמור כ 100 אלף ₪ בצד לכל מקרה שלא יגיע כמו שנאמר "גרוש לבן ליום שחור …." בעיקר שיהיה לכם כסף שמקרה צרה תוכלו למשוך מבלי לבקש טובה מאף אחד!.

 

  • המימון :

    • מהי ההוצאה החודשית שאנחנו כמשפחה מוכנים להשקיע כל חודש לטובת הבית חלומות שלנו? – בעצם זהו שאלת השאלות – מה המחיר אותו אנחנו נשלם כל חודש לבנק? / הגוף המלווה? – יכול להיות גם גוף חוץ בנקאי שזה נקרא עלות המימון. הנגזרת של ההחזר החודשי שלנו יהווה את מקסימום גובה המימון אותו נקנה, כמובן שככל שנפרוס את ההלוואה שאותה נקנה לאורך זמן ארוך יותר ( משכנתא עד 30 שנה) ההחזר החודשי ירד , ומצד שני אם נקצר את התקופה ההחזר החודשי יעלה ונוכל לקנות פחות כסף.
    • מהו עלות הפרויקט שאתם מוכנים להשקיע? בעצם גובה ההון העצמי וגובה המימון יהווה את עלות הפרויקט 😊.
  • תזרים

    :

    • אחרי שענינו על התקציב ואנחנו מבינים כמה כסף יש לנו לטובת בניית הבית שלנו – לא פחות חשוב הינו התזרים
    • מהו התזרים בעצם? תזרים זה הזרם התשלומים או מתי יש לי כסף לשלם? ומתי אתם צריכים לשלם?
    • מתי משתחררים הכספים? – לגבי ההון העצמי האם אתם צריכים לשחרר מקרנות השתלמות?, קופות חיסכון? או ניירות ערך? וחייבים לתזמן את השיחרור שלהם על מנת לא להפסיד,
    • ויש את החלק של המימון מתי אתם רוכשים את המשכנתא? (לוקחים את המשכנתא מהבנק) ומהם קצב שיחרורי הכספים שאתם מקבלים אותם?
    • ולא נשכח את הצד שני, מתי אתם צריכים לשלם את הכספים לטובת הפרויקט? לכל המי ומי ליועצים, מתכננים ואדריכל, לרשויות , לקבלנים ולספקים של הגמרים.

 

  • אז כמה מימון? ממה הוא נגזר? ומה הם השלבים במשיכת כספים במשכנתא

 

  • ככלל מה שהרגולציה מאפשרת לבנקים למכור בתור משכנתא:

    • דירה ראשונה – עד 75% מימון
    • דירה חליפית עד 70% מימון
    • דירה שנייה עד 50% מימון
  • מהו השלם (100%) שממנו נגזר האחוז המימון?

    • ברכישת מגרש
      • דרך מנהל מקרקעי ישראל – מכרז – השלם הינו : עלות התשתיות + עלות שובר מגרש לאחר הנחות.
      • במידה ורכשתם מגרש יד שנייה : מחיר חוזה רכישה או שווי השמאות הנמוך מבניהם ( בדומה לדירה) .
    • כאשר יש לנו היתר בנייה ואנחנו לקראת בנייה פרטית – השיווי הנכס נקבע על פי הערכת שמאי במצבו הסופי –– גובה עלויות בנייה לפי התוכניות בנייה והיתר חתומים + שיווי השטח ללא רווח יזמי (הרווח שהקבלן היזם מגלם בתוכו)
  • שלבים בקבלת כסף המשכנתא במונחים של אבני דרך בבנייה ישנם 5 שלבים עיקריים:

    • לאחר ההיתר – רק חלק מהבנקים
    • גמר יסודות
    • בגמר שלד
    • בגמר ריצוף
    • בגמר בנייה

 

  • כלל אצבע להחזר חודשי נכון לעכשיו במחירים של היום – על כל 100 אלף ₪ מימון נצטרך לשלם לבנק כ- 530 ₪ בחודש למשך 30 שנה , לדוג': "קנינו" 1 מיליון– החזר החודשי יעמוד על כ- 5,300 ₪
    • זהו כלל אצבע בוודאי שניתן קצת פחות בשילוב של מסלולים כאלה או אחרים.
  • יכולת החזר הבנק מסתכל על יכולת החזר – שמחושבת ככל אצבע
    • עד 35-40 אחוז מגובה הכנסה פנויה שלכם:
    • הכנסה נטו כולל הכנסות שלא רק מעבודה – קצבאות , שכירויות פחות התחייבות מעל 18 חודש – הלוואות , מזונות וכו'….
  • חשוב שתתנו את הדעת על
    • לתכנן איפה נגור בזמן הבנייה, ולכמה זמן ? האם ההשכירות הינה ליד האתר בנייה או רחוק זה משפיע  על האפשרות שלנו לבקר באתר ומצד שני עלויות נוספות
    • האם לעבור לגור במקום קטן? ולחסוך את עלויות השכירות?
    • האם לעבור לגור אצל ההורים (אם יש אפשרות) ולחסוך עוד יותר? האם נוכל להסתדר עם עלויות המימון יחד עם עלויות השכירות?

הפרק השני הינו התכולה – מה אתם רוצים לבנות כמשפחה ובאיזו איכות :

  • מהם דברים חשובים לנו שיהיה לנו בבית – פרורגמת הבית שלנו
    • כמה חדרים?
    • סלון ומטבח האם מחוברים?
    • כמה חדרי שירותים ומקלחת?
    • האם חדר שירות כן או לא ?
    • האם מרפסת אם או בלי פרגולה?
    • האם רוצים אינטרנט בכל חדר?
    • כמה שקעי חשמל בחדר?
    • כמה תאורה בחדר?
    • האם רוצים פינת משפחה ? לימודים
    • האם רוצים חנייה ?
    • יש עוד שאלות כל אדריכל שתגיעו אליו ייתן לכם לפני תחילת הליווי כדי להתחיל לתכנן

 

  • מהם הדברים שאתם רוצים אבל לא ממש חייבים – קטגורית נחמד שיהיה …
  • מהו הסטנדרט שאנחנו רוצים אותו נראה לאמץ – דוג' – ריצוף 120*30 או רגיל 60*60 , האם דלתות רוחב 120 ס"מ או רגיל 80 ס"מ והרשימה עוד ארוכה ….
  • חייבים להבין שבסוף לפרויקט יש תקציב סגור במידה ואתם חורגים בתקציב בסעיף מסויים הוא מגיע על חשבון התקציב של סעיף אחר אחרת אתם חורגים מהתקציב הכללי ואז זה הכי גרוע ….

אז שנתחיל לתכנן ……

שלכם

שי בן משה
יועץ  משכנתא פרטי מומחה למימון במגזר הכפרי – מושבים (נחלות ומשקים), קיבוצים ומימון בנייה עצמית ממושב מולדת, חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות דור מייסדים
מלווה זוגות תכנון פיננסי וייעוץ משכנתאות תוך חיסכון כספי אדיר ושקט נפשי תוך מינימום בירוקרטיה בכובע השני – מאמן בכיר לכלכלת משפחה

לינקים עלי 😊

התאחדות יועצי המשכנתאות – https://hfca.org.il/userprofile/?id=1023

Bizreviews – https://www.bizreviews.co.il/provider/benmoshe-shay

אפילו בטיקטוק – https://vm.tiktok.com/ZSeAMjKR7/

פייסבוק-  https://www.facebook.com/IMASHKANTAShay

בונים בית –  https://www.bonimbayit.co.il/business/%D7%A9%D7%99-%D7%91%D7%9F-%D7%9E%D7%A9%D7%94-%D7%99%D7%95%D7%A2%D7%A5-%D7%9E%D7%A9%D7%9B%D7%A0%D7%AA%D7%90/  

אינסטגרם – https://instagram.com/bmshay?utm_medium=copy_link

יוטיוב – https://www.youtube.com/channel/UCG_CynlbznCiOZmNV2uVgvw

כרטיס דיגיטלי: https://www.snpv.co.il/c/shay

 

#בונים בית #בנייה עצמית #ייעוץ משכנתא #בית בקיבוץ #בית בכפר #מימון בנייה #מימון #כברהרבהיותרמיועץ 

תגובות

comments

משכנתא? זו באמת חתיכת התלבטות, פשוט השאירו פרטים עכשיו!


יצירת קשר

לפגישה ייעוץ ללא התחייבות

התקשרו: 050-654604

או השאירו פרטים בטופס

    I משכנתא - לוגו

    התקשרו עכשיו דילוג לתוכן